No momento da obtenção do crédito imobiliário, uma das mais importantes etapas é justamente a verificação das certidões do vendedor do imóvel e do próprio imóvel em negociação.

Essas certidões são, na verdade a única forma de verificação pelo comprador de duas questões fundamentais para a realização do negócio: (a) se quem se declara vendedor de fato está qualificado para realizar essa venda e (b) se o imóvel está livre, desimpedido e desembaraçado para ser negociado. Do lado do vendedor, para a concretização do negócio, uma terceira questão fundamental para o fechamento do negócio deve ser definida: se o comprador terá de fato condições de efetuar o pagamento acordado. Por isso, somente deve se realizar a assinatura da escritura definitiva de um imóvel quando essas três condições são plenamente atendidas.

Quando o pagamento do imóvel não é realizado à vista e há a contratação de um financiamento imobiliário, o banco realiza o pagamento para o vendedor e o comprador fica com a dívida perante o banco. Nesse momento, a propriedade do imóvel pode ser transferida para o comprador, mas o Banco exige o estabelecimento de uma garantia em nome dele, para o pagamento desse financiamento. Atualmente a forma mais comum de garantia é a alienação fiduciária, que pode resultar na transferência do bem posteriormente para o banco caso o comprador não tenha condições de honrar com as prestações do financiamento. Para todos os efeitos, para que o banco libere o financiamento, ele exige que todas as certidões sejam emitidas, justamente para ele ter certeza de que as duas questões fundamentais acima estejam atendidas e que toda a transação ocorra de forma positiva e juridicamente perfeita.

Isso é bom também para o comprador, pois ele também está interessado em saber se não existem hipotecas, alienações, se o imóvel já foi vendido para outra pessoa ou se está em processo de inventário. Assim como é interessante também verificar, antes da compra, se o vendedor, de fato é o proprietário do imóvel, se tem dívidas com a receita federal ou se seus bens estão indisponíveis por esse ou outro motivo.

Veremos então, quais são as certidões que os compradores devem exigir dos vendedores e dos imóveis.

VENDEDOR

PESSOA FÍSICA:

  • 1°, 2°, 3°, 4°, 7° e 9° Ofícios Distribuidores;
  • 1° e 2° de Interdição e Tutela; e
  • Justiça Federal (www.jfrj.gov.br).

PESSOA JURÍCA:

IMÓVEL

  • Certidão de Ônus Reais;
  • 9° Ofício Distribuidor;
  • Quitação Fiscal e Situação Eufitêutica (Prefeitura);
  • Quitação Condominial (Caso já tenha condomínio constituído); e
  • Quitação de Taxa de Incêndio (Caso já tenha condomínio constituído).

Uma questão importante é o prazo de validade das certidões. As referentes ao vendedor do imóvel têm 90 dias de validade. Já as do imóvel têm somente 30 dias. Outro ponto fundamental, é que elas sejam emitidas somente no momento anterior à escritura, pois garante que alterações bem recentes estejam refletidas nos documentos.

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